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鑑定評価部門

訴訟における評価

不動産に関する争い(賃料改定、共有物分割、立退交渉等)では、話し合いだけで問題が解決するケースはほとんどなく、両当事者が不動産の価値(価格若しくは賃料)を主張し、金額面で争うこととなります。この場合、当事者や弁護士が不動産の価値判断を行うのは難しいため、不動産鑑定士に不動産の価値判断を依頼し、不動産鑑定評価書等に基づいて、争いが進められることが一般的です。

不動産鑑定士は不動産の価値判断に関する専門家であり、国から不動産の鑑定評価業務を行うことを認められた唯一の国家資格です。
このような専門家が登場した以上、不動産に関する争いが直ぐに解決するかといえば、なかなかそううまくはいきません。現実的には、両当事者が取得した不動産鑑定評価書の結果が大きく異なり、場合によっては争いが余計に大きくなるようなケースもあります。このようなケースでは、裁判所が第三者の不動産鑑定士を選任し、再度、不動産鑑定が行われることが多く見受けられます。

両当事者が取得した不動産鑑定評価書の結果が大きく異なってしまう原因を考えると、「不動産鑑定士が依頼者の意向を汲んで評価書を作成した」、「不動産鑑定士がしっかりとした市場調査等を行わずに評価書を作成した」といった、不動産鑑定士として残念な要因しか思い浮かびません。鑑定評価額は、合理的と考えられるレンジの中で、不動産鑑定士が最終結果を点で示すものです。したがって、複数の不動産鑑定士が鑑定評価を行えば、鑑定士の数だけ鑑定評価額が出てくるのは通常ですが、逆に言うと、不動産鑑定士が客観的で合理的な鑑定評価を行えば、鑑定評価額はある程度のレンジに収束するはずなのです。

訴訟では、一方の主張がそのまま認められることはまずありません。判決では、単に両当事者の主張の平均が採用されることはありません。したがって、不動産鑑定士が依頼者の意向を汲んで実態とかけ離れた価値判断を行ったとしても、一見、依頼者には有利に見えるかもしれませんが、それが訴訟を有利に進める材料とはなりません。
また、「不動産鑑定士がしっかりとした市場調査等を行わずに評価書を作成」する要因としては、報酬額が極めて安価なことが挙げられます。報酬額が安価な場合、不動産鑑定評価書もそれに応じた内容となっていることが多いということです。訴訟では、一つの誤りが致命的となり兼ねません。

当事務所は多数の民事調停委員を擁しており、訴訟や調停に精通しています。訴訟や調停の枠組みの中で依頼者に有利となるような材料を探し、客観的、合理的な範囲内で、少しでも依頼者に有利となるようなお手伝いを致します。
調停では直ぐに鑑定評価が必要となるケースが少ないため、訴訟上の戦略と合わせて、鑑定評価の必要性や作成時期を検討させて頂きます。また、場合によっては、他社が作成した不動産鑑定評価書に対する第三者意見や検証のような業務も承ります。
不動産について争いが生じている場合、是非一度、当社にご相談下さい。
なお、ご相談させて頂いた結果、お客様に有利になるような価値判断が難しいと考えられる場合等、理由を説明した上で依頼を謝絶させて頂くケースもございます。

民事再生法・会社更生法に係る評価

企業が経営破綻に陥った場合に、事業を継続しながら企業の再建を図る手段として、民事再生法と会社更生法があります。両者には多数の相違点がありますが、一定の要件を満たして民事再生法若しくは会社更生法が適用された後に、再生計画若しくは更生計画を立てる点は同じとなります。再生計画若しくは更生計画では、企業の財産状態を調査して不必要な資産は処分(売却)し、今後の事業や借入金の返済の見通しを立てることとなります。

財産状態の調査(財産評定)では企業の全資産が対象となり、再生計画若しくは更生計画に基づいて、処分価額若しくは事業継続価額を求めることとなりますが、これらの金額に基づいて再生計画若しくは更生計画が立てられることから(通常、計画の中では借入金の大幅な免除が織り込まれ、債権者の収支に影響が生じることとなる。)、不動産については、不動産の価値判断に関する専門家である不動産鑑定士に依頼するケースが多くなっています。なお、民事再生上の再生計画には債権者の同意、更生計画上の更生計画には債権者、担保権者及び株主の同意が必要となり、同意が得られた後に、裁判所は再生計画若しくは更生計画の認可決定を行います。

すなわち、民事再生法若しくは会社更生法に係る評価とは、再生計画若しくは更生計画の中で不動産の財産評定を行うことを意味します。このような財産評定は、前述のとおり、第三者の収支に直接的に影響を及ぼすため、鑑定評価書の内容次第では、再生計画若しくは更生計画が債権者の同意を得られないケースも想定されます。

当社では、緻密な市場調査を行って、客観的、合理的な鑑定評価書を作成させて頂きます。ご安心してご相談ください。

賃料(家賃・地代)の改定に係る評価

不動産の賃料に関しては、経済動向等により変動するため、賃貸借契約締結時に適正賃料としていた場合でも、数年後に相場が変動し、契約上の賃料が市場と乖離するケースは少なくありません。

また、建物賃貸借契約、土地賃貸借契約のいずれにおいても、賃貸人と賃借人の合意があれば、契約条件を自由に設定することができます。建物に関してはある程度、明確な相場が形成されているケースが少なくありませんが、このような場合でも、賃料を相場に合わせる必要性はなく、賃貸借当事者間で自由に決めることができます。現実に、建物若しくは土地の所有者が知人や親戚に割安な金額で賃貸しているケースは少なくありません。
このようなケースで、所有者が亡くなって相続人が相続した場合、所有者が当該不動産を第三者に売却した場合、割安で借りていた賃借人が亡くなって相続人が賃借人の地位を承継した場合等、所有者(賃貸人)と賃借人の人的関係の喪失により、割安で貸すのを見直すこともあるでしょう。

このようなケースでは、一定の要件を満たせば賃料増減請求権が発生することから、賃貸人若しくは賃借人は相手方に対して、賃料の増額請求若しくは減額請求を行うことが可能となります。とはいえ、増額請求や減額請求を行ったとしても相手方がその請求を受け入れるかどうかは別の話であり、どのくらいの増額請求若しくは減額請求を行うべきかは非常に難しい問題です。

したがって、賃料の改定に際して、不動産鑑定評価書が活用されるケースがあります。ただし、賃料の改定は相手との交渉事です。不動産鑑定評価書を使って改定交渉を行おうとしても、その内容が客観的、合理的でなければ相手は納得しないでしょう。交渉が決裂し、訴訟に発展してしまう可能性もあります。

また、平成26年に改正された不動産鑑定評価基準において、賃料改定に係る鑑定評価の考え方は大きく見直され、現在は、直近合意時点(現行賃料を定めてそれが適用された時点、)から価格時点(賃料改定を行う時点)にかけての事情変更に係る要因や諸般の事情に係る要因が重視されるようになりました。改正前と比較すると、各種判例や裁判所の考え方がより強く反映されています。
すなわち、賃料の改定に係る評価では、客観的、合理的視点から説得力の高い評価書を作ることはもちろんのこと、将来的に訴訟に発展する可能性も考慮しなくてはなりません。

賃料改定を検討している方、賃貸借の相手方に賃料改定を請求されてお困りの方は、是非当社にご相談下さい。
なお、当社は、訴訟に発展するまでは鑑定評価書の取得を勧めておらず、賃料改定に対する臨み方や交渉方法、賃料改定の目安幅のご助言等、それぞれのケースに応じて様々なメニューをご提案させて頂きます。

賃貸等不動産の時価注記に係る評価

平成22年3月31日以降に終了する事業年度の財務諸表について、国際会計基準(IFRS)の任意適用が始まり、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」が適用され、賃貸等不動産の時価等の注記が義務付けされました。

賃貸等不動産とは、棚卸資産に分類されている不動産以外のもので、主に、現に賃貸借に供している不動産(一部が賃貸借に供されている自用物件も該当する場合があります)、将来賃貸等不動産として使用される予定の開発中の不動産、遊休不動産を指します。
これらの賃貸等不動産について、重要性を判断した上で(重要性が乏しいと判断される場合は注記を省略することも可)、概要、貸借対照表計上額及び期中における主な変動要因、当期末における時価及びその算定方法並びに損益を注記することとされています。なお、重要性に係る判断については、明確な基準が設けられているわけではありませんので、企業の担当者と監査法人とのご相談の中で決定することになります。

さて、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」によると、『時価』とは「観察可能な市場価格」若しくは「合理的に算定された価格」を意味します。
株式のように広く一般的に価格が把握できるような資産であれば、観察可能な市場価格の把握は可能ですが、不動産の場合に観察可能な市場価格を把握することは困難です。

当事務所では、『合理的に算定された価額』について、「不動産鑑定士が不動産に関する価格調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」及び「財務諸表のための価格調査の実施に関する基本的考え方」に基づき、原則的時価算定若しくはみなし時価算定を行っております。
会計制度の変更により、企業の負担増となる面もありますが、不動産の時価を把握することにより、CRE戦略を見直すよい機会として捉えることもできます。

当事務所は、企業が保有する賃貸等不動産の評価を通じて、利害関係者へのアカウンタビリティを確保すると共に、継続利用・売却の判断を含めた有効活用についても全力でサポートいたします。

減損会計に係る評価

固定資産の減損会計とは、資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合に、一定の条件の下で回収可能性を反映させるように帳簿価額を減額する会計処理を指します。
減損会計の適用は、主に、(1)資産のグルーピング、(2)減損の兆候の把握、(3)減損損失の認識の判定、(4)減損損失の測定といった手順で実施されます。

当社ではこれらの全手順に対応しておりますが、これらについては不動産鑑定士に依頼することが義務付けられているものではないことから、その全てを各企業内で行うことも可能です。
とはいっても、減損損失を計上すると利益が減少し、株主の配当にも影響が出ることから、少なくとも(4)については、客観的視点を持った不動産の価値判断に係る専門家である不動産鑑定士に依頼するケースがほとんどと考えられます。

この場合、基本的に「不動産鑑定士が不動産に関する価格調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」及び「財務諸表のための価格調査の実施に関する基本的考え方」に基づいて原則的時価算定を行って、正味売却価額若しくは使用価値を算出することとなります。

取得して長期間が経過した物件(特に地方圏に所在する物件)については、その後の経済動向・市場動向の変化により、決算書内の固定資産の簿価が市場実態と乖離し、簿価に多額の含み損が生じている可能性があります。減損会計を行って簿価を市場実態に修正することは、企業の経営状態を示す貸借対照表の精度を高めることから、企業に対する株主や債権者の信頼性の向上にもつながります。

当事務所は、企業が保有する固定資産の評価を通じて、利害関係者へのアカウンタビリティを確保すると共に、継続利用・売却の判断を含めた有効活用についても全力でサポートいたします。

相続税算定のための評価

相続税の算定のために相続財産の価値を判断するにあたり、最も価値判断が難しいのは不動産(特に土地)だと思います。
相続税の対象となる不動産の評価方法としては、土地については「財産評価基本通達による評価(路線価方式若しくは倍率方式)」、建物については「固定資産評価額」が原則ですが、一定の場合には「不動産鑑定士による評価」も容認されています。

しかしながら、鑑定評価書を取得して相続税を節約するのは、極めてハードルが高い方法とお考え下さい。税務署は、不動産鑑定評価書が提出されたとしても、無条件にそれを受け入れるわけではありません。
そもそも、相続税路線価は時価の80%を目安に設定されているため、一般的な不動産であれば、不動産鑑定士による評価額が財産評価基本通達における評価額よりも低位になることはまずあり得ません。したがって、財産評価基本通達における評価額よりも低位な不動産鑑定士による評価額を採用して相続税の申告がなされた場合、税務署は、不動産鑑定評価書の内容を精査することとなり、そのような評価額となる明確な理由が認められない限り、その評価額は否認されることとなります。

逆に言うと、財産評価基本通達における評価額よりも低位となる不動産鑑定士による評価額が認められるのは極めて特殊なケースに限られます。
具体的には、形状が極めて悪く、建物の建築に極端な影響が生じる場合、道路や隣地との間に高低差があり、斜線制限により建物の建築に極端な影響が生じる場合、特例容積率適用地区内において、容積率を他の土地に移転しており指定容積率を使用できない場合等、非常に特殊なケースが考えられ、このような土地については相続税を圧縮させられる可能性がございます。

なお、前述の例であっても、不動産鑑定士による評価額が必ずしも財産評価基本通達における評価額を下回るとは限りません。ご相談の結果、鑑定評価のご依頼を謝絶させて頂く場合もございます。

担保評価

金融機関が不動産を担保に融資を行う場合、不動産の担保価値がどのくらいであるかが重要であることはいうまでもありません。担保価値を見誤ると、いざ抵当権を実行しても融資額が回収できない可能性もございます。

金融庁は金融機関に対して、ゴルフ場、野球場、マリーナ等の特殊物件で、担保評価額50億円以上の高額物件の担保評価については、不動産鑑定士による鑑定評価の実施を要請している他、担保評価額が一定金額以上のものについては、不動産鑑定士による鑑定評価の実施を推奨しています。
また、企業のコンプライアンスの観点からも、不動産鑑定士による不動産鑑定評価書の取得は望ましいと考えられます。

当社は、客観的、公平中立な視点から不動産の市場価値を的確に判定いたします。
金融機関からの融資を検討している個人または法人からの依頼も承りますが、この場合、金融機関に対して事前に、当社が作成する不動産鑑定評価書の採否についてお問い合わせ下さい。金融機関によっては、当該金融機関が指定する不動産鑑定業者以外の不動産鑑定評価書を受け付けないケースもございます。

売買の参考としての評価

不動産売買においても契約自由の原則が適用されるため、契約当事者間の合意が得られれば、どのような金額で売買を行うことも可能です。

しかしながら、法人が売買を行う場合、相場より低い金額で不動産を譲渡したり、相場より高い金額で不動産を取得したりすると、当該法人の収益を悪化させることとなり、極端なケースでは株主代表訴訟を提起される可能性があります。現実的に、上場企業が不動産の売買する場合、鑑定評価書を取得するケースがほとんどです。

また、親族(親子や兄弟等)の間で時価より著しく低い価額で不動産を売買した場合、買い手に贈与税が課税される可能性があります。親会社と子会社間などの関連会社間、個人とその親族が役員である会社間などの関係当事者間での不動産売買は、一般に恣意性があると見られやすく、時価より著しく低い価額または高い価額で不動産が売買された場合、税務上問題となるケースがあります。

さらに、不動産の交換に係る売買を行う場合、一定の要件を満たし、かつ、交換する不動産の価格差が20%以内であれば、譲渡所得税の課税が繰り延べられます。課税上のメリットがある以上、【相続税算定のための評価】の場合と同様に、国税庁は要件の適否について厳密に検討することとなることから、交換する不動産の価格を正確に把握する必要があります。

この他でも、不動産の売買に際して不動産の鑑定評価を実施しておけば、売買当事者間では気づかなかった遵法性や境界、賃貸借契約内容等に起因するリスクが見つかり、後々の争いを回避できる可能性もございます。

株主代表訴訟や税務調査、想定外の課税など不測のリスクを回避する意味においても、適正な時価で売買したことを証明できることが望ましいといえます。是非、不動産鑑定士による鑑定評価をご活用下さい。

不動産の証券化に係る評価

不動産の証券化とは、不動産を小口化して証券を販売し、不動産の収益及び売却益を、その証券を購入した投資家に配分する仕組みをいいます。不動産投資信託(J-REIT)も概ね同様であり、投資家は少額で間接的な不動産投資を行うことが可能となりました。

不動産の証券化は非常に複雑なスキームなので、できるだけ分かりやすく簡単に説明しましたが、実際には、事業主体の代理人である投資顧問会社やアセットマネジメント会社、信託を受託する信託会社、借入金を融資する金融機関、匿名組合出資等の出資者、小口化された証券を購入する投資家等、証券化対象不動産の価格に密接なつながりを持つ利害関係者が多く存在します。
したがって、証券化対象不動産については、投資家保護の観点から、取得時や運用時、リファイナンス時において不動産鑑定士による鑑定評価が必要とされています。

当社では、どのような立地やアセットタイプの不動産であっても、客観的、公平中立な視点から当該不動産の市場価値を的確に判定いたします。

その他の評価

企業のM&A、株式上場の準備、事業継承、遺産分割、財産分与、共有物分割、再開発事業、立退交渉、土地賃貸借契約の解消(借地権の買取り)等の場面でも、不動産の鑑定評価が必要となるケースがあります。
どのようなケースでも、市場実態を反映させた客観的、合理的な鑑定評価額を求める点は同じです。当社では全力でお客様のサポートをさせて頂きます。

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